- 1 просмотр
Аренда коммерческой недвижимости в Ташкенте приносит большую прибыль, чем сдача жилых квартир, и значительная часть инвесторов давно перешла в КМ сегмент. Для девелоперов наступило райское время: они почувствовали себя создателями бесценного актива, на который можно завышать цену вопреки нормам экономического приличия и продавать его чуть ли не с молотка.
В последние годы торговая инфраструктура жилых комплексов вызывает особый интерес у инвесторов, что побудило девелоперов изменить подход к проектированию домов. Они сокращают жилую площадь и увеличивают коммерческую, потому что стрит-ритейл пользуется большим спросом и раскупается еще на стадии строительства.
На рынке коммерческой недвижимости сложилась типичная ситуация, когда спрос превышает предложение, и только ленивый не захочет извлечь максимальную выгоду. Инвесторы не возмущаются, ведь покупка коммерческой недвижимости в Ташкенте рано или поздно себя оправдает. В крайнем случае, они могут ее продать в том виде, в каком купили, либо в качестве ГАБа (готового арендного бизнеса) с действующим договором аренды.
В последнем случае они выиграют гораздо больше, так как ГАБ предполагает двойную или даже тройную наценку. Проблема в том, что девелоперы тоже понимают, как приумножить прибыль, и из разработчиков проектов превращаются в полноправных рантье. То есть, они не спешат продать коммерческую недвижимость на стадии планирования, а стремятся сначала заключить долгосрочный контракт с арендатором.
Переход девелоперов в категорию рантье формирует еще больший дефицит ликвидных объектов, а это уже вытесняет инвесторов за пределы бизнес-сегмента. К чему это приведет? Неужели намечается война каст за коммерческую недвижимость в Ташкенте?
Конечно же нет. Арендаторы помогут сохранить баланс, поскольку в конечном счете они диктуют цену. Арендатор, особенно если он сетевик, не против снимать дорогостоящее стрит-ритейл помещение в хорошем районе, но он не готов переплачивать.
Когда-то актив считался обременением
Продажа коммерческой недвижимости в Ташкенте не всегда была прибыльным делом, и раньше "коммерция" воспринималась девелоперами как некое обременение со стороны муниципалитета. При планировании ЖК ставка делалась на продажу жилых квартир из-за высокого спроса, а под стрит-ритейл выделяли площадь неохотно, только по принуждению властей.
Все кардинально изменилось, когда жильцы стали требовать внутреннюю инфраструктуру для своего удобства. Им хотелось пользоваться всеми благами города, не покидая жилого комплекса, и варианты ЖК без магазинов, аптек, салонов красоты, авиакасс рассматривались как неликвидные объекты. Позже, они вообще перестали рассматриваться как варианты.
Другим фактором трансформации обременения в актив стал безмерный интерес инвесторов к нежилому фонду. Коммерческая недвижимость от застройщика превратилась в объект массового инвестирования до уровня ажиотажа. Все вдруг сразу захотели перейти из жилищного сегмента в коммерческий, и образовался дефицит нежилых помещений.
Спрос на стрит-ритейл сподвиг девелоперов взглянуть на "коммерцию" через призму доходности, что моментально перевело обременение в разряд перспективных активов. Были все основания для проектирования жилых комплексов с выделением под КМ до 30% полезной площади домов. Пытаясь удовлетворить спрос, девелоперы отводили все первые этажи под стрит-ритейл, а далее переключились и на вторые.
Немного другая ситуация с проектированием элитных проектов со статусом клубных домов. Жильцы таких ЖК не нуждаются в магазинах среднего ценового уровня и заранее акцентируют внимание на отсутствии излишней инфраструктуры. Это не означает, что ее не заложат в проект вообще, но найденный девелоперами компромисс не позволит развернуться в полном объеме.
Тем не менее без выгоды они не останутся, ведь есть те инвесторы, которые желают купить коммерческую недвижимость в Ташкенте именно в элитных комплексах. Она вполне подойдет для открытия брендовых бутиков, престижных фитнес клубов, барбершопов, ювелирных салонов и тд. Цена за аренду таких помещений намного выше той, что берут за стрит-ритейл в обычных ЖК.
Вот так коммерческая недвижимость в Ташкенте переросла из обременения в ценный актив, позволив девелоперам почувствовать себя на высоте. С одной стороны, развивать социальную инфраструктуру нужно, но с другой, представители девелоперских компаний переходят в класс рантье, что создает искусственный дефицит ликвидных помещений. Весь ликвид становится их достоянием, а договора с арендаторами, как правило, долгосрочные.
Продать или сдать?
Несмотря на то, что многие девелоперы пробуют себя в роли рантье, большинство из них предпочитает получать деньги сразу. Продажа коммерческой недвижимости им более привычна и понятна, а окупать инвестиции в проект годами за счет арендной платы кажется малоинтересным занятием.
Самоуправление бизнесом требует знаний и ведения отчетности, к тому же, придется оптимизировать налоговую нагрузку, заключив договор с юристом. Это дополнительные расходы, не говоря о ежегодном косметическом ремонте, который арендатор может обозначить в условиях.
Сдача в аренду коммерческой недвижимости оправдывает себя в долгосрочной перспективе, это вклад в будущее, сохранение капитала с его последующим приумножением. Поддерживается баланс между представителями рыночных отношений: девелоперы строят и продают, инвесторы сдают в аренду, а арендаторы платят и пользуются.
Между инвесторами и девелоперами не должно возникать споров, если каждый занимается своим делом. Но когда девелоперы превращают стрит-ритейл в ГАБы, возникает естественный дефицит ликвидных объектов. Инвесторы сами не против купить коммерческую недвижимость в Ташкенте, сделать из нее ГАБ и продать по двойной цене.
Девелоперы не дают им это сделать, монополизируя ГАБы, однако столкнувшись с проблемными арендаторами, понимают, что это не их бизнес. Здесь никому не надо давать рекомендации, рынок недвижимости в Ташкенте сам восстановит баланс между сторонами.