- 35[2] просмотров
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Коммерческая недвижимость в Ташкенте была и остается самым прибыльным активом, причем ее окупаемость по срокам несопоставима с возвратом инвестиций в жилищный фонд. Речь идет о вложениях в нежилые помещения с их последующей сдачей в аренду, с одной лишь оговоркой: площадь этих помещений будет использована арендатором для ведения бизнеса.
Это стандартная схема, по которой инвесторы работают из года в год, но ситуация на рынке не остается неизменной. Статистика указывает на досадное обстоятельство, при котором желающих купить коммерческую недвижимость в Ташкенте больше, чем арендаторов. Выходит, схема дает сбой по непонятным причинам, снижая рентабельность бизнеса практически до нуля.
Дело не в том, что девелоперы перестали работать, наоборот, их излишняя активность привела к такой ситуации. Коммерческая недвижимость от застройщика заполонила город, повсюду новостройки с офисными помещениями на первых этажах. Также растут небоскребы под бизнес-центры, остается выяснить, где найти столько бизнесменов, чтобы заполнить все пустующие офисы.
Между тем сдача в аренду коммерческой недвижимости не утеряла актуальность, просто изменился подход к делу. Если арендаторов на всех не хватает, то почему бы не купить помещение с арендатором? Эта недвусмысленная хитрость открывает целый ряд возможностей, ведь если приобрести несколько таких объектов с долгосрочными договорами аренды, то можно вообще ни о чем не думать. Арендаторы сами управляют помещениями, не надо искать клиентов, все предоставлено на "блюдечке".
Покупка коммерческой недвижимости с действующими договорами аренды называется ГАБ (готовый арендный бизнес). ГАБы полностью оправдывают понятие "пассивный доход", так как владелец объекта не принимает участия в управлении им. На первый взгляд идея выглядит как сказка, настоящая гавань спокойствия и стабильности. Так ли это на самом деле? Нет ли в ГАБах подводных камней, способных растревожить собственников? Разберем тему со всех сторон.
Дефицит ликвидных ГАБов
Вначале мы говорили об избыточном предложении, когда продажа коммерческой недвижимости в Ташкенте идет полным ходом, но инвесторов отпугивает бесперспективность покупки. Можно ли предположить, что инвесторы кинутся скупать ГАБы, и их просто не хватит на всех? Именно это случилось на рынке недвижимости в прошлом году: инвесторы создали необоснованный ажиотаж, пытаясь ухватиться за "лакомый кусочек".
На самом деле ГАБы в Ташкенте не считаются дефицитом, их по городу великое множество. Все упирается в ликвидность объектов, которая, как оказалось, играет немаловажную роль в арендном бизнесе. Доходная коммерческая недвижимость, приносящая хорошую прибыль, пользуется баснословным спросом, и за нее инвесторам приходится бороться. Более ушлые предприниматели скупают ликвидные ГАБы пачками с целью перепродажи, поэтому цена на них запредельно высокая.
Дефицит ликвидных объектов объясняется еще и тем, что многие владельцы коммерческой недвижимости попросту не хотят продавать ее вместе с арендаторами. Они пока не знают, куда инвестировать средства, поэтому не торопятся выходить в кэш. Некоторые собственники вкладывают деньги в бизнес своих арендаторов, то есть, имеют от объекта двойную выгоду.
Какой ГАБ считается ликвидным?
Ликвидный ГАБ - мечта каждого инвестора, ведь купить коммерческую недвижимость в Ташкенте с окупаемостью 5-7 лет очень сложно. Многое зависит от самого арендатора, он должен быть действительно надежным и преуспевающим. Глупо надеяться всего лишь на долгосрочный контракт (до 15 лет), поскольку не существует нерасторгаемых договоров. Арендатор пользуется помещением до тех пор, пока дела у него идут в гору.
Как только арендатор начинает терпеть убытки, он, как правило, думает о смене локации и потребует расторжение договора аренды. Самое интересное в том, что пока у него все хорошо, собственник не может изменить условия контракта.
Так какой ГАБ является ликвидным, чем должен заниматься арендатор, чтобы оправдать статус ликвидности? По мнению экспертов, сетевики в этом деле считаются наиболее надежным контингентом.
Если стрит-ритейл находится в местах массового скопления людей на улице с безостановочной проходимостью, а арендатором объекта является сетевая торговая компания, то мы говорим о ликвидном ГАБе. Это магазины на первом этаже зданий, с количеством посетителей за день не меньше двух тысяч человек. Желательно, чтобы у арендатора было несколько десятков филиалов по городу, тогда его можно считать надежным. Самый простой пример таких объектов - сеть супермаркетов.
В последнее время увеличилась продажа коммерческой недвижимости под общепит, и такие помещения соответствуют категории ликвидных ГАБов. Но арендатором должен быть тоже сетевик, например, KFC, Evos, Max Way, Bro Burger, New World Pizza Bakery, Zohid Kebab и др. Что касается несетевых кафе, они менее ликвидны, потому что нет гарантии успешности арендатора. Сегодня они открываются, а завтра закрываются.
Вывод напрашивается сам собой, ликвидным ГАБом будет та коммерческая недвижимость в Ташкенте, арендатором которой выступает крупный сетевик со множеством филиалов. Именно за такие объекты инвесторы готовы выложить любые деньги, потому что они окупятся гораздо быстрее, чем салон красоты или мастерская по ремонту кондиционеров.